O cenário: o aluguel atrasa e os encargos continuam chegando
Quando o locatário para de pagar, quase sempre o prejuízo não fica só no aluguel. Começam a vencer IPTU, condomínio, água, luz e outras despesas que, dependendo do contrato, são de responsabilidade do inquilino. Se o locador paga para evitar restrições e cobrança administrativa, a conta vira bola de neve.
A boa notícia é que, na ação de despejo por falta de pagamento, dá para cobrar não só o aluguel, mas também os encargos, e ainda pedir que o juiz inclua automaticamente as parcelas que vencerem durante o processo, até a desocupação.
1) O que entra como “acessórios” do aluguel
Na prática forense, você consegue cumular despejo com cobrança de:
aluguéis vencidos
multa contratual por atraso
juros e correção monetária
condomínio, principalmente despesas ordinárias, se o contrato repassar ao locatário
IPTU, quando o contrato transfere ao locatário ou quando o locador pagou e busca reembolso
outras contas vinculadas ao uso do imóvel, se estiverem contratualmente atribuídas ao inquilino
A chave é sempre a mesma: o encargo precisa estar previsto como obrigação do locatário ou ter sido pago pelo locador para evitar dano maior, com prova do desembolso e do vínculo com a locação.
2) IPTU: quando dá para cobrar do locatário
2.1) Regra prática
Em regra, o IPTU nasce como encargo do imóvel, mas pode ser transferido ao locatário por contrato. Se existir cláusula clara de repasse, o IPTU vira acessório cobravel na mesma ação.
2.2) Situação comum que fortalece o pedido
Se o locador pagou o IPTU para evitar inscrição em dívida ativa, protesto ou restrições, ele pode pedir reembolso do locatário, desde que:
o contrato atribua o IPTU ao inquilino, ou
fique demonstrado que a dívida decorreu do período de posse do locatário e era obrigação assumida por ele
2.3) Atenção que evita impugnação
discrimine por exercício, parcela e vencimento
junte carnês, boletos e comprovantes de pagamento
se o débito inclui período anterior ao contrato, separe, porque isso costuma virar ponto de ataque da defesa
3) Condomínio: como incluir na ação de despejo do jeito certo
3.1) Primeiro filtro: qual condomínio você está cobrando
O que geralmente cola melhor:
despesas ordinárias, ligadas a manutenção e rotina do prédio, como limpeza, portaria, consumo comum, pequenas manutenções, administração
O que costuma gerar discussão:
despesas extraordinárias, obras estruturais e gastos que valorizam o edifício ou dizem respeito a melhorias relevantes
Se você mistura tudo sem separar, a contestação ganha um alvo fácil.
3.2) Documentos que ajudam muito
demonstrativo de débitos emitido pelo condomínio
boletos e planilhas mês a mês
ata ou comunicado que explique reajustes relevantes, quando houver
comprovantes de pagamento pelo locador, se ele quitou para evitar execução do condomínio
3.3) Um ponto que pouca gente cuida
Se o condomínio executou ou ameaçou executar o locador, isso ajuda a demonstrar urgência e boa-fé do pagamento feito pelo proprietário, reforçando o pedido de reembolso.
4) Cobrança automática no processo: o segredo é pedir parcelas vincendas
Muita ação nasce cobrando só o que já venceu na data do ajuizamento. Aí o processo dura meses e você precisa aditar, recalcular e brigar por cada novo mês.
O caminho mais eficiente é formular pedido expresso de condenação:
nas parcelas vencidas
e nas parcelas vincendas de aluguel e encargos, inclusive IPTU e condomínio, até a efetiva desocupação e entrega das chaves
Isso costuma se apoiar na lógica do CPC/2015 para obrigações periódicas, permitindo que a condenação alcance o que for vencendo no curso do processo, sem transformar cada mês em uma nova demanda.
Dica prática: mesmo com pedido de vincendas, é comum o juiz exigir atualização mensal da planilha. Se você já organiza isso desde o início, evita despacho de emenda e atrasos.
5) Como montar a petição para ficar “redonda”
5.1) Estruture o débito em blocos
aluguéis vencidos
condomínio vencido
IPTU vencido
multa, juros e correção
total geral
E, logo abaixo, um bloco separado:
aluguéis e encargos vincendos até a desocupação, a apurar em liquidação simples por planilha
5.2) Pedidos que normalmente fecham bem
decretação do despejo por falta de pagamento
cobrança dos aluguéis e acessórios vencidos (com planilha)
condenação nas parcelas vincendas de aluguel e encargos até a desocupação
incidência de multa, juros e correção, conforme contrato e lei
honorários
se cabível, liminar de desocupação conforme requisitos da Lei do Inquilinato, especialmente quando não há garantia locatícia eficaz
6) Ponto crítico: purgação da mora e o que entra no cálculo
Na ação de despejo por falta de pagamento, o locatário pode tentar evitar o despejo pagando o débito no prazo legal, conforme o rito da Lei do Inquilinato.
Por isso, a planilha precisa estar impecável, porque o pagamento para purgação normalmente envolve:
aluguéis
acessórios (condomínio, IPTU, etc., quando contratualmente devidos)
encargos moratórios
custas e honorários, conforme o caso
Se a planilha estiver inflada ou misturar despesas indevidas, você cria margem para discussão e atrasos.
7) Checklist rápido antes de ajuizar
contrato com cláusula clara sobre IPTU e condomínio
comprovação da mora do aluguel
boletos, demonstrativos e comprovantes de pagamento dos encargos
planilha detalhada por competência e vencimento
pedido expresso de parcelas vincendas até a efetiva desocupação
avaliação do cabimento de liminar de desocupação no caso concreto
Conclusão: não cobre só o aluguel, cobre o pacote completo e evite retrabalho
Em despejo por falta de pagamento, faz diferença tratar IPTU e condomínio como acessórios desde o início, com prova e planilha separada. E o pulo do gato é pedir as parcelas vincendas, para que o processo não vire uma corrida atrás do prejuízo mês a mês.