1. Introdução: aluguel vai pagar imposto novo?
Quando se fala em IBS e CBS, a maioria das pessoas pensa em supermercado, serviços e compras online. Mas a reforma também acende um alerta em um setor sensível: locação de imóveis.
A dúvida é simples e muito prática:
o aluguel vai ficar mais caro por causa do novo IVA?
A resposta depende de um ponto central: não é a mesma coisa locação residencial e locação comercial, nem para fins econômicos, nem para fins jurídicos. E é justamente essa diferença que define o risco de aumento e de repasse no bolso do locatário.
2. Locação residencial: tendência de proteção do consumo essencial
A locação residencial envolve moradia, e moradia é um bem essencial. Por isso, o tratamento tributário tende a buscar algum nível de contenção para evitar que o novo sistema gere encarecimento direto para famílias.
Ainda assim, mesmo quando há proteção formal, o mercado pode reagir por outros caminhos: aumento de preço por custo de adaptação, repasse indireto, maior exigência contratual e insegurança sobre como declarar e recolher.
Em resumo: a locação residencial tende a ser mais protegida, mas não fica totalmente imune a efeitos econômicos da reforma.
3. Locação comercial: maior chance de incidência e repasse ao inquilino
No aluguel comercial, a lógica costuma ser diferente: trata-se de atividade econômica, geração de receita e exploração do imóvel como instrumento de negócio.
Por isso, o risco de incidência do IBS/CBS ou de enquadramento como operação tributável é mais sensível na locação comercial, principalmente quando:
o locador atua de forma profissional (carteira de imóveis), há prestação conjunta de serviços, o contrato envolve estruturas de shopping/galeria, ou existem elementos que aproximam a operação de uma atividade empresarial contínua.
Quando isso acontece, a consequência costuma ser direta: se houver custo tributário novo, ele tende a ser repassado para o preço do aluguel, porque o contrato comercial normalmente absorve aumentos com mais facilidade do que o residencial.
4. O ponto mais importante: o contrato pode virar “campo de disputa”
Mesmo antes de qualquer mudança definitiva, um efeito já pode aparecer: renegociação e cláusulas de repasse.
É comum que locadores tentem inserir previsões como:
reajuste extra por mudança tributária
repasse integral de novo imposto
revisão do aluguel por “fato do príncipe” ou alteração legal
redefinição de encargos para o locatário
O problema é que, em muitos casos, o locatário comercial não tem margem para absorver custo novo sem repassar para o consumidor final. Isso gera um efeito em cadeia: aumento de aluguel → aumento de custos do negócio → aumento de preço ao consumidor.
5. Conclusão: o impacto é diferente — e quem ignora isso pode assinar contrato caro sem perceber
A reforma pode afetar a locação, mas não de forma uniforme.
A locação residencial tende a ser tratada com mais cautela por envolver moradia. Já a locação comercial, por estar ligada à atividade econômica, tem mais risco de sofrer incidência, ajustes e repasses contratuais.
Na prática, o maior perigo não é só o imposto existir. É ele aparecer como custo “novo” dentro do contrato, de forma silenciosa, e estourar depois no bolso do locatário.
Por isso, a recomendação é objetiva: em 2026 e nos anos de transição, contratos de locação precisam ser revisados com atenção redobrada, especialmente os comerciais, porque é ali que o impacto tende a ser mais rápido e mais pesado.