1. Introdução: fiador perde a própria casa por dívida alheia?
É comum que contratos de locação comercial exijam fiança. O problema surge quando o locatário não paga e o fiador é executado, tendo como alvo seu único imóvel residencial.
A dúvida jurídica é direta:
o bem de família do fiador pode ser penhorado em contrato de aluguel de loja ou sala comercial?
A resposta, hoje, é sim — por exceção legal e entendimento consolidado.
2. Regra geral: bem de família é impenhorável
A legislação protege o imóvel residencial da família contra penhora, justamente para assegurar:
o direito à moradia
a dignidade da família
a estabilidade mínima do núcleo familiar
Essa é a regra.
2.1. Mas a lei prevê exceções
A própria lei que protege o bem de família estabelece hipóteses expressas em que a impenhorabilidade não se aplica.
Uma dessas exceções envolve fiança em contrato de locação.
3. Fiança locatícia como exceção legal
A lei permite a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, inclusive comercial.
O fundamento é objetivo:
o fiador assume voluntariamente o risco
a fiança viabiliza o mercado de locações
a exceção está prevista de forma expressa
Não se trata de relativização genérica, mas de exceção legal específica.
3.1. Locação comercial também está incluída
Durante anos houve discussão sobre a diferença entre:
locação residencial
locação comercial
Hoje, o entendimento é claro: a exceção vale para ambas.
A proteção do bem de família não prevalece contra a execução da fiança locatícia, ainda que o contrato seja de aluguel de loja.
4. Entendimento dos tribunais
O Supremo Tribunal Federal firmou entendimento no sentido de que:
é constitucional a penhora do bem de família do fiador
a exceção se aplica também à locação comercial
não há violação ao direito à moradia, diante da opção voluntária do fiador
O Superior Tribunal de Justiça segue a mesma linha de forma reiterada.
5. Argumentos que não afastam a penhora
Em regra, não afastam a penhora:
o imóvel ser o único bem do fiador
o imóvel servir de moradia da família
a locação ser comercial
a dívida não ser do próprio fiador
A exceção legal prevalece.
6. Quando ainda pode haver discussão
Apesar do entendimento dominante, ainda podem existir debates quando:
a fiança foi prestada sem outorga conjugal (quando exigida)
o contrato apresenta vícios formais relevantes
a garantia extrapola os limites do contrato
há nulidade específica na fiança
A discussão, nesses casos, não é sobre o bem de família, mas sobre a validade da fiança.
7. Risco real para o fiador
A fiança em locação comercial envolve risco elevado porque:
o fiador responde com todo o patrimônio
a dívida pode crescer rapidamente
o inadimplemento do locatário não depende do fiador
o bem residencial pode ser atingido
Não se trata de risco teórico, mas risco concreto.
8. Conclusão: a proteção não alcança o fiador locatício
O bem de família é regra de proteção, mas não é absoluta.
No caso de fiança em contrato de locação — inclusive comercial — a lei e os tribunais admitem a penhora do imóvel residencial do fiador.
No Direito Civil contemporâneo, a diretriz é clara:
quem assume fiança locatícia assume, conscientemente, o risco patrimonial — inclusive da própria moradia.