O cenário: o atraso vira custo invisível antes das chaves
Quem compra na planta costuma organizar a vida com base em uma data: mudança, fim do aluguel, casamento, escola dos filhos, planejamento financeiro. Quando a construtora atrasa, o prejuízo aparece rápido: aluguel que continua, juros e correções, despesas dobradas e frustração do projeto.
A pergunta prática é direta: se o contrato só tem multa para o comprador quando ele atrasa, dá para usar essa mesma multa contra a construtora quando ela atrasa?
A resposta, hoje, é: em muitos casos, sim.
1) Quando o atraso começa “de verdade”
Antes de falar em multa, é essencial definir o marco do atraso, porque ele é o ponto de partida para qualquer indenização.
Contratos após a Lei do Distrato
A Lei nº 13.786/2018 incluiu o art. 43-A na Lei nº 4.591/1964 e tratou do famoso “prazo de tolerância”.
Se houver previsão clara e destacada, a entrega em até 180 dias corridos após a data contratual não gera multa nem autoriza o comprador a rescindir por esse motivo.
Passado esse prazo, o comprador adimplente tem duas trilhas:
Rescindir e exigir devolução integral do que pagou, além da multa contratual, com pagamento em até 60 dias.
Manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, proporcional aos dias de atraso.
A própria lei ainda veda cumular a multa de “mora” com a multa de “inexecução total” no mesmo caso.
Jurisprudência do STJ sobre tolerância
O STJ registra entendimento de que a cláusula de tolerância não é abusiva, mas deve respeitar o limite máximo de 180 dias para fins de atraso na entrega.
2) O que é a cláusula penal, na prática
A cláusula penal é a multa contratual criada para:
desestimular o descumprimento
facilitar a indenização, evitando briga interminável sobre “quanto foi o prejuízo”
Em contratos de compra na planta, é muito comum o instrumento prever multa apenas para o comprador, por exemplo, por atraso de parcelas ou por desistência.
O problema é o desequilíbrio: o consumidor é punido, mas a construtora não.
3) A inversão da cláusula penal: o que o STJ decidiu
Em recurso repetitivo, o STJ fixou a tese do Tema 971: se o contrato de adesão prevê cláusula penal só contra o comprador, ela deve ser considerada como parâmetro para indenizar o comprador quando o vendedor construtora ou incorporadora inadimplir, como no atraso da obra. Como as obrigações são diferentes, o juiz converte em dinheiro por arbitramento judicial.
Em português claro: não é “pegar a multa do comprador e aplicar automaticamente do mesmo jeito na construtora”. O que o STJ garante é que aquela multa não pode ser ignorada e pode servir como referência objetiva para equilibrar o contrato, com ajuste técnico pelo juiz. (Superior Tribunal de Justiça)
4) Multa ou lucros cessantes: dá para somar tudo?
Aqui mora uma confusão comum.
Regra do STJ: sem cumulação quando a finalidade é a mesma
No mesmo julgamento repetitivo, o STJ fixou que a cláusula penal moratória serve para indenizar o adimplemento tardio e, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes. Essa é a tese do Tema 970.
Na prática:
se você recebe uma “multa mensal” que já compensa o atraso, não soma com um “aluguel” pelo mesmo período e pelo mesmo fundamento
Quando o prejuízo do atraso é presumido
No Tema 996, o STJ firmou que, descumprido o prazo de entrega já incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido e pode ser indenizado como aluguel mensal, com termo final na disponibilização da posse direta.
Atenção: pedir rescisão muda a lógica
Em 2024, a Quarta Turma do STJ distinguiu o cenário em que o comprador pede rescisão: nessa hipótese, os lucros cessantes não são presumidos, porque a pretensão de “aluguel do imóvel” pode ser incompatível com a escolha de desfazer o negócio.
5) Como isso aparece em um processo real
O que o juiz normalmente observa
Qual era a data contratual de entrega
Se existia tolerância válida e quando ela acabou
Quando houve disponibilização da posse direta ou entrega de chaves
Se o comprador estava adimplente
Qual é a cláusula penal prevista só contra o comprador e como ela pode ser convertida em parâmetro indenizatório (Tema 971) (Superior Tribunal de Justiça)
Dica prática de prova
O que costuma pesar:
contrato e aditivos
boletos pagos e extratos
comunicados de atraso, e-mails, prints do portal do cliente
registros sobre mudança adiada, aluguel, guarda móveis, escola, etc.
6) E os danos morais, entram automaticamente?
Em regra, não.
O STJ tem posicionamento de que não dá para tratar todo atraso como dano moral automático, exigindo análise do caso concreto e das circunstâncias.
O dano moral tende a aparecer quando o atraso deixa de ser “mero aborrecimento” e passa a atingir de forma intensa a vida do comprador, por exemplo, atraso muito longo, situação de vulnerabilidade, frustração grave de projeto de vida, entre outros elementos reconhecidos em precedentes. (Superior Tribunal de Justiça)
Conclusão: contrato não pode ser “mão única”
Se o contrato só pune o comprador, a jurisprudência do STJ abre uma porta importante para reequilibrar a relação: a multa prevista contra o consumidor pode servir de parâmetro para indenizar o consumidor quando a construtora descumpre, especialmente no atraso da entrega. (Superior Tribunal de Justiça)
O ponto decisivo é escolher a estratégia certa: manter o contrato e cobrar pelo atraso, ou rescindir e buscar devolução e penalidades cabíveis, porque essa escolha muda a forma de calcular o prejuízo e o que pode ser pedido.