1. Introdução: reorganização empresarial gera ITBI automaticamente?
Operações de fusão, cisão e incorporação são instrumentos comuns de reorganização societária. Muitas vezes, essas operações envolvem empresas que possuem imóveis em seu patrimônio.
A dúvida surge quando há reestruturação interna, mas não ocorre venda, nem transmissão física do bem a terceiros. Ainda assim, o município pode cobrar ITBI?
O debate gira em torno da imunidade prevista na Constituição para determinadas operações societárias e da interpretação que os fiscos municipais vêm adotando nos últimos anos.
2. Quando o ITBI incide
O ITBI é devido quando há transmissão onerosa de bem imóvel ou de direitos reais sobre imóvel.
Em regra, ele incide em compra e venda, permuta ou qualquer transferência com conteúdo econômico entre partes distintas.
A questão se complica nas reorganizações societárias, pois juridicamente pode haver mudança de titularidade formal sem que exista propriamente uma negociação imobiliária.
3. A imunidade nas operações societárias
A Constituição prevê imunidade de ITBI na transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, bem como na transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.
Essa imunidade não é absoluta. Ela não se aplica quando a atividade preponderante da empresa adquirente for a compra e venda ou locação de imóveis.
Portanto, o ponto central é verificar a natureza da operação e a atividade econômica predominante da sociedade envolvida.
4. E quando não há transferência física do imóvel?
Em fusões e cisões, pode ocorrer mera reorganização patrimonial dentro do mesmo grupo econômico, sem circulação econômica real do imóvel.
Nesses casos, muitos municípios tentam exigir ITBI sob o argumento de que houve alteração da titularidade registral.
Contudo, se a operação estiver dentro das hipóteses constitucionais de imunidade e não houver atividade imobiliária preponderante, a cobrança tende a ser questionável.
O fato de não haver transferência física reforça o argumento de que não houve transmissão onerosa típica, mas sim reestruturação societária.
5. O problema da atividade preponderante
O principal ponto de conflito está na análise da atividade preponderante da empresa.
Se a sociedade resultante ou beneficiária da operação tiver como atividade principal a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, a imunidade pode ser afastada.
A discussão muitas vezes exige análise contábil, percentual de receitas e demonstração da finalidade econômica real da empresa.
6. Tendência dos municípios e riscos práticos
Alguns municípios têm adotado interpretação restritiva da imunidade, exigindo ITBI mesmo em reorganizações internas, o que tem gerado aumento de litígios administrativos e judiciais.
Empresas que realizam fusões ou cisões com imóveis relevantes no ativo precisam avaliar previamente o impacto tributário, inclusive solicitando análise técnica antes do registro da operação.
O custo de uma cobrança indevida pode ser elevado, especialmente quando envolve imóveis de alto valor.
7. Conclusão: reestruturação não é sinônimo de tributação
Nem toda alteração societária gera ITBI. A Constituição protege determinadas reorganizações empresariais da incidência do imposto, desde que não haja atividade imobiliária preponderante.
Quando a operação representa mera reorganização patrimonial e não transferência econômica típica, há espaço consistente para defesa da imunidade.
Em matéria tributária, a análise deve ser técnica e preventiva. A diferença entre reorganização legítima e operação tributável pode estar nos detalhes da estrutura societária e da atividade efetivamente exercida.