O Cenário: A boa intenção que vira problema
Imagine que o Sr. José aceita ser fiador do seu sobrinho num contrato de arrendamento comercial ou residencial. O sobrinho deixa de pagar o arrendamento e acumula uma dívida de milhares de euros. O Sr. José possui apenas uma casa, onde vive com a sua esposa. Ele está tranquilo, pois acredita na lei que protege o "Bem de Família", impedindo que a única residência de alguém seja penhorada para pagar dívidas. Contudo, ele recebe uma notificação judicial informando que a sua casa será penhorada. Como é que isto é possível?
O caso do Sr. José é mais comum do que parece. Ele apenas quis ajudar um familiar a alugar um imóvel, mas acabou colocando a própria casa em risco. Isso ocorre porque a lei que protege o “bem de família” — a residência da pessoa — possui uma exceção importante quando o proprietário é fiador em contrato de locação. Em outras palavras: a generosidade pode custar o teto da própria família.
A Regra e a Exceção
A Lei nº 8.009/1990 torna o imóvel residencial impenhorável, impedindo que seja usado para pagar dívidas civis, comerciais, fiscais ou previdenciárias.
Mas o art. 3º, inciso VII, da mesma lei cria uma exceção:
“A impenhorabilidade não se aplica à execução de dívida decorrente de fiança em contrato de locação.”
Ou seja, ao assinar como fiador, a pessoa abre mão da proteção do seu bem de família.
O Entendimento do STF (Tema 1.127)
Durante anos, havia dúvidas se essa exceção valeria apenas para locações residenciais ou também para comerciais. Em 2022, o Supremo Tribunal Federal pacificou o tema:
“É constitucional a penhora do bem de família do fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”
O STF entendeu que o fiador atua por livre iniciativa ao assumir o risco e que essa garantia é essencial para o funcionamento do mercado de arrendamento. Assim, a segurança jurídica dos contratos prevalece sobre a proteção da moradia do fiador.
A Ironia Jurídica
A contradição salta aos olhos:
O devedor principal, se tiver apenas um imóvel, mantém a proteção do bem de família.
O fiador, que não usufruiu do contrato, pode perder a própria casa.
Ou seja, o fiador responde mais duramente do que o próprio inquilino.
Como se Proteger
Existem formas de reduzir o risco sem negar ajuda:
Preferir o Seguro Fiança ou Título de Capitalização – alternativas que substituem a figura do fiador.
Limitar a Fiança – é possível estipular no contrato um valor máximo ou prazo específico para a responsabilidade.
Analisar o risco como investimento – ser fiador é, juridicamente, uma operação de crédito. Deve-se avaliar a solvência do inquilino e os efeitos em caso de inadimplência.
Conclusão: O perigo da assinatura generosa
A fiança é uma das garantias mais arriscadas do Direito Civil. Ao assinar um contrato de locação como fiador, o cidadão renuncia à proteção do seu bem mais valioso. Antes de ajudar, é preciso entender que, juridicamente, a solidariedade é nobre — mas pode custar caro.